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          多地出臺相關政策 降低換房等改善性購房門檻

          來源:中國新聞網 2022-12-10 14:48中投網 A-A+

            樓市暖風正在逐漸蔓延到改善性購房領域。近期,中國多地出臺相關政策,降低換房等改善性購房門檻。

            日前,多家媒體報道稱,南京部分商業銀行再度調整二套房貸政策。對于購房家庭來說,如果首套房貸已結清的,購買二套房按首套房貸政策執行三成首付;首套房貸未結清的,二套房首付按四成執行。

            今年8月,南京就已下調過二套房貸款首付比例:首套房貸款未結清,二套房首付款由八成降到六成,貸款結清的由五成降到三成。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,南京購房政策調整堅持了“小步快跑”的原則,每次幅度不大,但頻率很高。一來可以避免樓市大起大落,二來也根據市場情況逐步引導預期,有利于釋放改善性需求,穩定樓市。

            此外,9日消息稱,南京樓市限購政策有所松動,本地家庭在部分區域可買第三套房。

            除南京外,杭州也在近期對二套房房貸政策進行調整。杭州市11月出臺新規稱,在杭州無房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭,購買二套房可按首套房貸政策執行,最低首付比例為40%(此前為60%)。這是杭州市時隔5年后重回“認房不認貸”。南通近日也發布公積金貸款新政,將住房公積金貸款次數作為住房套數的認定標準,即落實“認貸不認房”政策。

            此前,福州將五城區內貸款已結清的二套房首付比例由50%調整為40%,海南、天津將二套房首付比例降至40%,廈門小幅放寬島外限購政策。據機構統計,目前已有包括東莞、鄭州、合肥、武漢、杭州、珠海、天津等多個熱點二、三線城市二套房(已有1套房貸款,且未結清)執行40%首付,青島、大連、蘇州、武漢等城市小幅放寬住房限購政策。

            針對二套房的政策優化,有利于降低居民換房等改善性購房門檻,推動居住條件改善。

            中指研究院指數事業部總經理曹晶晶接受中新社記者采訪時表示,近期南京、杭州等核心二線城市需求端政策陸續落地,以此降低購房者的置業門檻和置業成本,信號意義明顯。

            根據中指監測數據,今年已有超300個地方城市出臺房地產相關政策超千條。曹晶晶指出,受行業下行及居民就業、收入預期較弱等因素影響,今年以來,剛需購房群體觀望情緒濃,新房市場90平方米以下戶型成交占比顯著下降,而改善性購房群體購房意愿好于剛需群體,大戶型、高總價的改善性住宅產品占比有所提升。她認為,在改善性需求有較強支撐的情況下,有必要加大政策支持力度。在樓市企穩之前,一、二線城市的限貸政策及郊區限購政策仍有優化空間。

            易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕也表示,從今年國內房地產市場的產品成交結構上來看,剛需、首改類產品比重呈全線收縮態勢,而改善類住宅產品成交占比全面上揚。改善性需求已成購房者主流需求。

            有研究顯示,目前中國城鎮戶均住房套數已經超過1.1套。人們對住宅產品的需求已基本實現“從無到有”,目前處在“從有到優”的轉變過程中。不過,今年以來的多輪政策調整大多針對剛需和首次置業群體,而改善性購房者成本仍然相對較高。

            招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼指出,目前住房信貸政策調整,主要集中在支持剛性住房需求。下一步,在如何更好支持改善性住房需求方面,還有較大的優化空間。他建議,各地加大差別化住房信貸政策實施力度,加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”,進一步降低貸款利率等措施。

            從中長期來看,改善性需求或將成為支撐中國房地產市場發展的“主力軍”。

            曹晶晶透露,第七次人口普查數據顯示,深圳、廣州、北京、上海等一線城市以及廈門、溫州等城市35歲至49歲的人口占比較高,改善性需求空間較大。中指研究院認為,“十四五”期間,中國新房市場將進入規模見頂后的下行階段。2022年改善需求韌性突出,為市場提供支撐,預計這一趨勢將在2023年得到延續。

           
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